以房养老，行吗

　　日前，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布。《意见》明确提出：“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。此《意见》一出，立即引起各界热议，因为它包含了国人最关注的两桩大事——房子和养老。

　　中国养老问题迫在眉睫

　　中国正在快速进入老龄化社会，这已经成为不争的事实。在养老问题上，中国有着自己的国情——人口基数庞大、历史欠账太多，计划生育长期化的负面作用渐显。

　　有数据显示，2012年年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着第一代独生子女的父母进入老年，家庭结构小型化、空巢老人养老难等问题日益显现。

　　目前，我们主要依靠什么养老？一、社会养老。现状是，“僧多粥少”，养老金只够吃饱。二、养儿防老。目前中国已迎来“4-2-1”时代，即一对独生子女结婚生子后，他们的家庭结构为，双方父母、小夫妻二人和一个小孩。这种倒金字塔结构，已让年轻人不堪重负，而教育、医疗、住房这“新三座大山”更使他们气喘吁吁、举步维艰。许多人感叹：我们连自己的福祉都谋取不到，如何有能力让父母老有所养。三、自己养老。尽早做好养老规划，如购买股票、基金、商业保险或买房出租保证稳定收入来源等。

　　2050年左右，我国老年人口总量将超过4亿，每10人中将有3个老人。仅从数字推断，“以房养老”模式具有一定的可行性，但实际上，在中国推广“以房养老”模式，其阻力可能会很大。

　　“以房养老”面临五大难题

　　业内人士指出：反向抵押这种特定的“以房养老”模式目前不会成为养老模式的主流趋势，因为还有五大难题需要解决，但可以作为中国养老模式的一种尝试和辅助补充。

　　难题一 养老观念陈旧

　　虽然随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念一直影响着中国人。调查发现，大多数老人表示无法接受“以房养老”，在他们看来，房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多，但紧一紧还够用，即使在以后生活中需要儿女贴补一些，但维持日常生活也不需要太多，而房子是一笔不小的财产，对儿女以后生活有帮助。此外，还存在一个客观因素，目前，我国尚未开征遗产税，这也在间接鼓励子女继承遗产，阻碍老人“以房养老”。

　　难题二 养老机构不完善

　　目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构去，很大程度上是因为大多数养老机构不够完善，缺少家的感觉。据不完全统计，我国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，好点的养老机构收费较高，一般家庭负担不起；差点的机构服务又不到位，这就是眼下普遍存在的状况。

　　难题三 金融机构犹豫不决

　　据了解，“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自金融机构的犹豫，房价下跌和老人生存期核定的风险是他们最为担心的因素。

　　业内人士表示，目前“住房反向抵押”业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“住房反向抵押”利率也是一大难题——贷款额少，老人不乐意；贷款期长，金融机构又可能吃亏。

　　“住房反向抵押”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值及未来房价走势，还要估算老人寿命，同时，银行还要培育一批类似保险精算师的测算人员，这些问题都不是短时间能解决的。

　　难题四 受70年产权限制

　　我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。因为，按照《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及土地上的附着物都将由国家无偿收回。

　　业内人士指出，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都剩余不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价存在泡沫时，租不出去或卖不出去的情况也是可能发生的。

　　难题五 适用人群较小

　　“以房养老”的前提是手里有房。首先，拥有房屋产权；其次，老人与子女分开居住；第三，老人的经济状况适中。

　　一般来说，手头有两套以上房产的人可能更会考虑“以房养老”。而从观念接受程度上看，中青年人更易接受，他们应该是未来“以房养老”的潜在群体。但近年来房价非理性上涨已经大大超出了很多人的承受能力，目前在二线城市买套差不多的房子也要100万元左右，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，更别说以房养人了。

　　正确认识“以房养老”

　　尽管在国务院《意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”只是短短一句，但还是被媒体简单地解读为政府在大力推进“以房养老”模式，甚至有人质疑此举是政府在推卸社会养老责任。但事实上，正如民政部副部长窦玉沛所回应的，以房养老是一种自愿的、自主选择的行为，属于个性化、高端化的市场化养老模式。从《意见》本身来看，政府养老的基本模式并没有变，只是在确保政府兜底的同时给予市场养老模式一定的制度空间。如果只是将目光锁定在一部分舆论对“以房养老”政策的误解上，那么就可能丧失了对社会公众忧虑养老问题的真观察。

　　“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，这一模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。中国“以房养老”制度从形成到全面实施，至少需要三年到五年，甚至十年时间。接下来，政府要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。例如“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。

　　链接：国外“以房养老”模式

　　美国：美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的倒按揭贷款，发放对象为62岁以上的老年人。

　　在美国比较流行的主要有三种类型，依据不同的贷款发放单位来区别：首先是联邦政府保险的倒按揭贷款（又称房产抵押倒按揭贷款），该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型；其次，是政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；第三种是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。

　　加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，后人处理房产时折还贷款。

　　日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。

　　英国：“以房养老”主要有两种形式。一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，有20%左右50岁以上的老年人采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

　　新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。

　　荷兰：是“以房养老”模式的起源国，但实际上，荷兰人对这种养老方式并不感兴趣，“倒按揭”在荷兰基本没有市场。荷兰人之所以不喜欢“以房养老”，主要由两方面因素决定。首先是房产观念。荷兰人通常比较“爱财”，认为拥有房产是成功的最直观体现。受传统观念影响，他们觉得房子是一辈子为之经营的场所，必须自己拥有。另外，荷兰人还喜欢把房产传给子女。只有在特别紧急、实在没办法时才会考虑卖掉房子或者倒按揭。一般荷兰人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子大都是自己买下来的。2009年，荷兰人住房自有率为57%，没有租房的压力，荷兰人退休后的生活更轻松。

（作者：李忠 谢逸枫 来源：《大人证券报》2013年9月17日，新浪网谢逸枫的博客）