房价涨没涨，要看怎么比

一个经常引起人们热议的话题是，国家统计局公布的房价数据和很多人日常的生活感受完全不同，房价上涨的速度似乎远超过统计局公布的数字。而且，国家统计局关于房价的数据与很多民间的数据，比如说搜房网的数据以及一些大型地产中介公司的数据也不符。后者显示的房价上涨速度往往远超过统计局的统计。于是不少人因此下结论：统计局在做假，房价“被稳定”了。

　　让我们不要急着下结论，还是先假设统计局公布的数据也是真实的，只不过统计口径不一样。这样的情况其实不少。一个比较着名的例子是工资收入的数据，国家统计局的数据显示中国的平均工资连年高速上涨，但很多人觉得不是如此，俗称“被增长”。
但事实是，国家统计局的统计口径只包含一部分就业人员的工资，并没有涵盖全部劳动人口。这样就导致了国家统计局的样本并不能完全反映整个经济中工资变动的情形。还有另外一个比较着名的例子是北京的大气污染数据。环保局官方公布的北京污染数据是几十个观测点，包括郊区观测点在内测到的24小时数据的均值，而美国人在他们的大使馆里也架了观测仪器，观测的是使馆区域的大气污染程度。结果有时候中国官方的数据显示北京是“蓝天”，而美国大使馆的数据却显示北京朝阳区的污染为重度。这里不能说谁在做假，只能说哪个数据更能反映实际情况。我觉得在讨论房价问题的过程中，一上来就说统计局的数据是假的，那就没什么讨论的必要了，更何况，房价可能比上面两个例子更复杂些。
　　为什么会更复杂？我在这里构造一个例子，来说明在中国这样一个快速城市化，主要房产交易发生在新房市场的国家里，衡量房价的时候可能会遇到的一些问题。
　　我们假设有座城市，就叫它北京吧。假设它只有一条东西向的大道，就叫长安街吧。长安街把这座城市分为两大块：城北和城南。简单起见，假设2009年城北的房价是2万元一平米，城南的房价是1万元一平米。到了2010年，城北的房价变成4万元一平米，城南的房价变成2万元一平米。请问，2010年北京的房价比2009年涨了多少？
　　这似乎是个傻瓜问题，房价涨了百分之百，这应该是个没有任何争议的答案。
　　但事情并没有就此结束。现在我们假设2009年全北京开盘的楼都在城北，而2010年全北京开盘的楼都在城南。如果你只看新楼的销售数据，就会发现北京2009年和2010年的开盘价完全一样，没有任何变化，都是2万元一平米。因此，如果只看开盘数据，可能就会得出2010年的房价相对于2009年没有涨的结论。可明眼的人会立刻反驳，这是在做数字游戏，是拿吉利和宝马比——你要是拿今年的吉利车的售价和去年宝马的售价比，那新车价不仅没有涨，还跌了呢。
　　但从另一个角度说，也许新楼的销售数据就是我们应该看的数据。为什么这么说？北京后海边上翻新过的四合院的价格这几年可能已经涨了几十倍了，但对绝大多数要买房的人来说，这个价格并不重要。一张电影票已经从过去的20元钱涨到现在的100元，但对绝大多数买盗版光盘在自家电视上看电影的人来说也不重要。LV包的价格又翻倍了，但这对绝大多数背普通包上班的女士们来说也不重要。很多东西的价格都在涨，但这并不影响广大老百姓的生活。更广义的说，那些交易量小的市场里发生的价格变动，其重要性要远小于那些真正有交易量的市场里发生的价格变动。
　　中国的二手房市场这些年发展很快，特别是2009年，一些税收上的优惠，使得交易格外活跃。但中国房市总的来说还是一个新房占主导的市场，大量的交易仍然发生在一手市场。因此相对来说一手市场的价格才是衡量购房成本更好的指标。如果一手市场的价格相对稳定，不发生过快上涨，那就意味着大多数人的购房成本并没有过快增加。在上面的例子里，2009年花150万在北京能买75平米的房子，到了2010年，150万还是能买75平米的房子。没错，只是两个房子的地段不一样。但这就和在家看盗版《阿凡达》一样，虽然没法和在正规的IMAX影院里看3D的比，但是10元钱的盗版碟也能够满足住房的基本需要。没错，别人开宝马，但你只能开吉利，但你好歹也有代步的工具了。更何况，中国快速的城市化进程决定了地段也不是绝对的。现在看起来城南地段不好，不代表过几年仍然不好。15年前，北京的三环外就很荒凉，还根本没有四环，现在的四环外还能看到农田。从北大西门望出去，直接就能看到西山，中间根本没任何楼房阻隔。那个时候，住在现在的四环边上属于住在郊区。而现在，如果能在四环边上买套房，相信很多人都会欢天喜地，觉得就住在市中心。过去的通县，现在的通州区，因为通了城铁的缘故已经有大量的人口居住。城北的回龙观小区和城南的亦庄在刚刚开发的时候看起来何其遥远，但现在很多人都住得其乐融融的。距离问题，可以在很大程度上通过发展公共交通来缓解。更何况，城市大了，市中心也可以有很多。过去在北京买东西，不是上西单就是逛王府井。而现在，只有外地人才去这些地方。
　　必须指出的是，我上面构造的这个例子，是一个清晰的房价涨了一倍的例子，这是一个不容否定的事实。即便如此，仅从新房的购房成本看，房价却没有涨。如果房价的统计数据仅仅覆盖实际发生的交易数据，那就很可能显示房价没有涨。而现实的情况要比这个例子复杂多了。比如说，在商品房价格暴涨的同时政府大量供应限价房，那么房价应该怎么衡量？光看商品房的价格可能是在疯涨，而光看限价房，房价又可能没涨。取平均，怎么取？是按交易量加权平均，还是按保有量加权平均？这些都不那么简单。国外虽然已经有很多成熟的衡量房价的方法，但这些国家的房地产市场本身也比较成熟，而且市场的情形和中国的并不完全一致，那里没有像中国这么快速的城市化和那么多新房上市，因此那些方法不能直接套用。从某种意义上说，你也不能说从交易数据看，进而得出“房价没有涨”的结论完全没有任何道理，因为这在很大程度上取决于你觉得住房是必需品还是奢侈品，是消费品还是投资品，还取决于你关注房价的最终原因是什么。如果你认为住房是必需品、消费品，关注房价的原因是关心老百姓能不能买得起房，那么只要一手新房的价格保持稳定和涨幅适度，就能解决老百姓买房自住的需要，至于那些高档社区、豪华公寓、黄金地段的房价怎么飙升，和普通老百姓最关心的，恐怕没什么必然联系——普通老百姓没有人买得起，也没有人会去买。
　　我上面构造的例子还清晰地说明了，如果只是简单地公布一个总的房价指数，会掩藏太多重要的信息。如果统计局真的想把房价信息做好做透明，就应该公布更多的数据、更细的数据，让更多的专家和百姓进行研究、参与讨论。在那之后，也许会有共识，也许会继续会保持分歧，但事情恐怕都要比现在更清楚，制定政策也更能对症下药。

（作者：郭凯    来源：《郭凯经济学札记》）